Юридический кабинет Дмитрия Алехова

Юрист по земельному праву (отдел землепользования и строительства)

dima — Tue, 15 Sep 2015 10:03:52 GMT

Земельная реформа уже действует!

С 1 марта 2015 года вступили в действие изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации. Данные изменения открывают широкие перспективы для землепользователей, но вместе с тем и накладывают на них ответственность.

Теперь одни собственники дома не смогут ущемлять права других собственников!

Если собственники дома (здания, строения, сооружения), расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности не могут договориться об оформлении этого участка в долевую собственность, то теперь есть механизм, который позволяет заинтересованному собственнику без согласия остальных сособственников взять данный земельный участок в аренду, при этом, в последствии оформить на него право собственности.

«Прирезка» земельных участков – узаконена!

Теперь самовольно «захваченные» метры, рядом с Вашим участком можно официально оформить в собственность, путем перераспределения земельных участков.

У органов власти появилось право обращаться в суд с требованием о понуждении собственников зданий заключить договор аренды!

Существует целая категория граждан и юридических лиц, являющихся собственниками дома (здания, строения, сооружения), расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, которых органы власти могут обязать взять землю в аренду, в случае, если они в добровольном порядке не воспользуются своим правом на приобретение этого участка в собственность или в аренду.

С 2018 года в России устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ!

Кроме этого, если Вы будете делать межевание своего участка позже, чем Ваши соседи, то площадь Вашего земельного участка может уменьшиться. Необходимо учитывать, что данная процедура занимает достаточно большое количество времени. Поэтому есть смысл сделать это, как можно скорее.

Хочешь земельный участок?! Можешь взять в аренду, либо выкупить!

За исключением незначительных ограничений, граждане и юридические лица могут приобрести любой земельный участок в собственность или взять в аренду. Новый закон четко расписывает данную процедуру.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оформление права собственности (аренда) граждан на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, которые были предоставлены гражданам по договорам бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или на основании других документов, устанавливающих право пользования земельными участками, может быть осуществлено одним из двух способов:

1. Путем принятия решения, уполномоченным органом государственной власти, в соответствии с Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 31.12.2002 N 2732-ра.

2. Путем непосредственной подачи документов в Росреестр (упрощенный вариант), в случае, если у гражданина имеются в наличии все необходимые для этого документы. При этом решение Администрации на предоставление такого участка не требуется.

Для решения вопросов, связанных со спорами сособственников, перераспределением земель, аренды или выкупа, а также оформлением права собственности (приватизацией) земельных участков и др., необходимо проведение юридической экспертизы имеющихся у Вас в наличии правоустанавливающих документов. В связи с этим предлагаем Вам обратиться к специалисту по строительству и землеустройству Центра юридической помощи «Юристы Московского района» (телефон: 8 (921) 8-777-150) для проведения юридической экспертизы имеющихся у Вас правоустанавливающих документов, а также определения объема необходимых работ по формированию земельного участка (в случае необходимости), постановке его на кадастровый учет и последующую передачу в Вашу собственность (аренду), в соответствии с действующим законодательством.

Наша компания свыше 9 лет специализируется на вопросах максимальной сложности в сфере недвижимости, земли и строительства.

За это время мы не подвели ни одного Клиента. Мы максимально эффективны и люди это ценят. Благодаря нашему успешному опыту, мы уже при заключении договора гарантируем результат "под ключ" в тех случаях, когда другие юристы отказываются решить проблему. Мы отличаемся от любой фирмы, которую Вы можете встретить в первую очередь отношением к вопросам Клиентов. Мы их воспринимаем как личные и поэтому преодолеваем любые юридические препятствия и стараемся как для себя.
К основным направлениям работы отдела землепользования и строительства относяться:

Оформление земельных участков в собственность граждан, проведение кадастровых работ, согласование границ земельных участков;
помощь в выкупе или аренде свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Земельной реформой 2015г.;
разрешение жилищных и земельных споров, как между сособственниками, так и с административными органами, в том числе и в судебном порядке;
Проведение сделок с земельными участками и домами; Переоформление,
раздел, приватизация земельных участков;
Получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
Оформление документов на здания и земельные участки: кадастровые паспорта, технические планы, межевание, постановка на учет и регистрация в ГКН и ЕГРП;
Оспаривание кадастровой стоимости;
Оформление наследства.

Право собственности через суд

dima — Wed, 17 Jul 2013 06:35:18 GMT

Право собственности через суд

Как правило, не возможномть оформление права собственности лежит на совести инвестиционных компаний (застройщиках), которые в силу различных причин не предпринимают или предпринимают но без успешно действий по формированию и регистрации так называемого "пакета застройщика".Выход в данной ситуации один – обратиться в суд за защитой своих прав.Проблемные новостройки не редкость, и судебная практика признания права собственности на основании договоров (в т.ч. предварительных) купли продажи, договоров инвестирования и д.р. тоже имеет свою историю и достаточно успешную.Наш судебный опыт по признанию права собственности на жилые и нежилые помещения говорит о том, что при правильной досудебной подготовке и грамотно составленном исковом заявлении, получение решения суда о признании права собственности возможно уже через 3 месяца.

Некоторые проблемы возникающие при покупке квартир по предварительным договорам купли-продажи.

dima — Wed, 17 Jul 2013 05:57:37 GMT

Проблемы предварительного договора

Уважаемые дольщики!

Если Вы приобретаете квартиру по схеме "предварительных договоров" и Ваши правоотношения с застройщиком подошли к самому важному этапу- заключение основного договора Купли-продажи. Исходя из нашего многолетнего опыта работы, хотим предостеречь Вас от совершения ряда ошибок, которые наиболее часто делают покупатели на данном этапе процесса покупки квартиры в новостройках.

Приведем несколько примеров из нашей практики:

В 2007 году Гражданка С (назовём её так!) заключила предварительный договор купли продажи на двухкомнатную квартиру с компанией застройщиком ООО «Лучше всех» (название изменено из этических соображений). По данному договору, во исполнение своих обязательств, Гражданка С передала застройщику денежные средства в размере 3 112 000рублей.

После трех лет ожиданий, ей наконец- то позвонил менеджер из ООО «Лучше всех» и пригласил на заключение основного договора купли продажи.
Менеджер любезно сообщил ей, что на основании обмеров ПИБа площадь её квартиры уменьшилась на 0,24 кв. метра и что ей причитается возврат денег в размере 15000 рублей.

В назначенный день Гражданка С явилась к менеджеру готовая заключить договор, но к её удивлению менеджер сначала предложил ей подписать несколько дополнительных соглашений к предварительному договору купли продажи.

Гражданка С поинтересовалась, зачем нужно подписывать допсоглашения к предварительному договору если она уже заключает основной договор.
Менеджер разъяснил, что это чистая формальность и просто необходимо привести в соответствие документы в связи с изменением стоимости договора.
Ответ удовлетворил Гражданку С

После подписания всех допсоглашений ей вернули обещанных 15000 рублей и предоставили для ознакомления текст основного договора.

Увидев, что в основном договоре площадь квартиры значительно меньше чем та на которую она рассчитывала по предварительному договору Гражданка С указала на это Менеджеру.
На что менеджер авторитетно разъяснил, что в предварительном договоре площадь квартиры указана с учетом лоджии, а в основном договоре площадь лоджии в площадь квартиры не входит, поэтому если прибавить площадь лоджии как раз и получиться площадь квартиры на 0,24 кв.м меньше, чем в предварительном договоре.
Боясь показаться безграмотной и не найдя никаких контраргументов, ГС подписала договор.
Через некоторое время Гражданка С обратилась к нам за помощью в регистрации права собственности на её квартиру и при этом попросила проверить правильность расчетов произведенных ООО «Лучше всех»
Проанализировав предварительный и основной договор, все допсоглашения, а так же кадастровый паспорт на квартиру Гражданки С, наши специалисты пришли к заключению:

1.     Общая площадь квартиры уменьшилась на 2.8 кв.м по сравнению с указанной в предварительном договоре.

2.     ООО «Лучше всех» должно было вернуть Гражданке С 168 350 рублей.

В другом случае с покупателя продавец- застройщик потребовал доплаты за фактическое увеличение площади квартиры в размере 96000 рублей.
После предварительного анализа пакета документов выяснилось, что на самом деле застройщик должен покупателю 134000 рублей так как фактическая площадь квартиры на основании кадастрового паспорта была не правильно определена продавцом – застройщиком по отношению к данным, указанным в предварительном договоре.

Что делать в подобной ситуации?

Обезопасить себя от переплат всё таки можно!
Не дожидайтесь пока Вас пригласят на подписание договора, а прямо сейчас свяжитесь с нашими консультантами!

Споры со страховыми компаниями

ЮРИСТ — Wed, 17 Jul 2013 05:42:51 GMT

Как показывает практика страховых споров большинство страховых компаний ставят своей главной задачей - минимизацию убытков за счет практически тотального отказа в выплате страховки.

Самые популярные схемы обоснования отказа в выплате или ее уменьшения, которые чаще всего приводят к спору со страховой в суде:

- не признание события страховым случаем (подкрепляется ссылкой на пункты правил страхования, которые не подлежат применению);

- отказ в выплате на основании предоставления заведомо ложных сведений при заключении страхового договора;

- отказ в выплате страховки с обоснованием неподтвержденности страхового случая (или пропуска срока предоставления документов в страховую компанию);

- уменьшение страхового возмещения обычно за счет использования аффилированных к страховой «независимых» оценочных компаний;

Это наиболее популярные схемы страховых юристов, приводящие к страховым спорам в суде, которые касаются возмещению ущерба по КАСКО и возмещение ущерба по ОСАГО.

Страховые компании при использовании различных не совсем правовых методов, рассчитывают на пассивность застрахованных лиц и не желание разбираться в юридических вопросах связанных с выплатой страховки в частности и страховым договором, в общем.

Не отдавайте свои деньги не чистым на руки страховщикам, прибегайте к помощи автоюристов имеющих опыт в разрешении страховых споров!!!